美食广场华裔店主 状告超收管理费 胜诉!
密西沙加市一个商场多年来向美食广场的食肆收取额外的垃圾费,当中几名华裔店主以业主立案法团违反业主会章程告上法庭,获偿还两年超收的5万多元管理费。
业主会的章程规定,美食广场的座位属于8间食肆专用,食肆要单独负担座位区的清洁、家具、维修保养、保安和管理的开支。各间店铺自行负责处理店内的垃圾,商场公共场所的垃圾则由各商户按比例分摊。
安省最高法院法官指出,业主会章程明确规定美食广场的座位区在使用上是8间食肆专用,但仍然是商场公共场所的一部分。虽然业主会认为美食广场产生的垃圾远多于其他商户,清除和处理座位区的垃圾是一项庞大的财政负担。不过,美食广场的食肆已经承担另外一笔独立的公共开支,这笔费用并不包括清理垃圾,因此食肆不需要负责清理座位区的垃圾。专用区并没有改变该地区仍然是属于整个商场所有单位依比例拥有业权的公共场所。
称食肆承担约7成垃圾费
业主立案法团辩称食肆多年来未有提出反对。食肆声称,激发他们采取法律行动是由于业主会在2012年春季改选,新的董事会作出连串动作,令美食广场的食肆承担了整个商场约七成垃圾费。
法官表示,由于安省法例规定的追溯期为两年,食肆在2014年提出诉讼,只可以追溯到2012年多收的款项。美食广场共有8间食肆,打官司的只有5间,法官依比例计算,业主会在2012年度至2015年度的4年间,含合并税在内总共多收了54,716.72元。食肆要求以赔偿金的方式退还款项,业主会则提出赊帐方式在未来开支中扣除。法官裁定业主会要退还超收的金额。
此外,业主会在2012至2013年度也曾向食肆收取1,500元的水管和排污费。虽然业主会已经在后来的财政预算案中取消这个项目,但却从未解决多收的款项。以八分之五计算,打官司的食肆可获937.5元。法官要求与讼双方自行商讨这笔钱的处理方法。
食肆又指摘业主会违反章程,容许美食广场附近其他饮食竞争对手的顾客,使用美食广场的座位专区。不过法官认为,业主会容许食肆在未取得董事会批准便分别在 2012年和2014年秋天采取的自救行动;又曾向各商户发出通知,要求商户提醒顾客,座位区是美食广场专用,因此业主会在这方面并未违反章程。
业主会章程让其中一间食肆自2006年8月以来,取得独家贩售点心的权利。该间食肆的东主向法庭表示,自从打官司后,商场内一间毗邻美食广场的食店餐牌上便增加了点心。业主会辩称,如果商户在一年内有超过180日未有从事指定的商业活动,业主的单位便自动丧失资格。
食肆可获13000元诉讼费
食肆东主说,从没有停止卖点心。法官亦认为,业主会未能提供充分证据证明食肆丧失指定用途。法官要求,业主会向所有商户发出通告,要求停止售卖点心和所有食肆获独家销售权的产品。
法官又指出,如果有其他商户继续卖点心,业主会应向法庭提出,寻求进一步的强制令。法官表示,与讼双方联合向法庭提出,由打赢官司的一方取得全部的25万元诉讼费用;但由于提出诉讼的食肆并没有全胜,因此判定打官司的食肆可获13,000元诉讼费。